La loi Carrez, entrée en vigueur en 1997, a pour but d'assurer une information transparente sur la surface habitable d'un bien immobilier. Bien connue pour son application aux logements, elle s'applique aussi aux locaux commerciaux, avec des particularités à connaître.
Comprendre le champ d'application de la loi carrez
La loi Carrez s'applique à la vente et à la location de la plupart des locaux commerciaux. Cependant, elle ne s'applique pas à certains types de biens. Les critères de la loi et la jurisprudence apportent des précisions sur les locaux concernés.
Quels locaux commerciaux sont concernés par la loi carrez ?
- Bureaux : La loi Carrez s'applique aux bureaux, qu'ils soient situés dans un immeuble de bureaux, un immeuble mixte ou un bâtiment indépendant.
- Magasins : Les magasins de détail, les boutiques et les showrooms sont également soumis à la loi Carrez.
- Ateliers : Les ateliers de fabrication, les ateliers d'artisanat et les ateliers de réparation sont inclus dans le champ d'application de la loi.
- Entrepôts : Les entrepôts de stockage, les entrepôts logistiques et les entrepôts frigorifiques sont soumis à la loi Carrez.
- Locaux d'activités : Les locaux d'activités, les locaux professionnels et les locaux à usage mixte sont également concernés par la loi.
Exceptions à la loi carrez
La loi Carrez ne s'applique pas à tous les locaux commerciaux. Voici quelques exceptions notables :
- Locaux à usage industriel : Les usines, les ateliers de production et les locaux à usage industriel ne sont pas soumis à la loi Carrez.
- Locaux à usage agricole : Les bâtiments agricoles, les hangars agricoles et les exploitations agricoles ne sont pas concernés.
- Locaux à usage de parking : Les parkings, les garages et les places de parking ne sont pas soumis à la loi Carrez.
- Locaux à usage de cave ou de grenier : Les caves, les greniers et les combles non aménagés ne sont pas concernés par la loi.
Il est important de noter que ces exceptions peuvent être sujettes à interprétation. En cas de doute, il est conseillé de consulter un professionnel du droit immobilier.
Calculer la surface utile d'un local commercial
La loi Carrez définit la surface utile d'un local commercial comme la surface de plancher, déduite des surfaces non chauffées et non closes. Cette surface diffère de la surface habitable calculée pour les logements.
Les éléments à prendre en compte pour le calcul de la surface utile
- Les murs intérieurs et extérieurs : La surface des murs intérieurs et extérieurs du local est prise en compte pour calculer la surface utile.
- Les cloisons : Les cloisons intérieures, qu'elles soient fixes ou amovibles, sont prises en compte dans le calcul.
- Les piliers et les poteaux : La surface des piliers et des poteaux est également incluse dans la surface utile du local.
- Les escaliers : La surface des escaliers intérieurs est prise en compte, y compris les marches et les paliers.
- Les cages d'escaliers : La surface des cages d'escaliers est également intégrée au calcul de la surface utile.
- Les ascenseurs : La surface des ascenseurs est également incluse dans la surface utile du local.
Les surfaces non closes, comme les terrasses ou les balcons, ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface utile. De même, les surfaces non chauffées, comme les caves ou les greniers, ne sont pas incluses.
Exemple concret : le calcul de la surface utile
Prenons l'exemple d'un local commercial de 120 m² de surface de plancher. Ce local comprend une mezzanine de 25 m² et une cave non chauffée de 10 m² . La surface utile du local sera de 85 m² , calculée comme suit : 120 m² - 25 m² - 10 m² = 85 m².
L'impact de la loi carrez sur les transactions immobilières
La loi Carrez joue un rôle important dans les transactions immobilières commerciales, notamment lors de la vente et de la location de locaux.
Les obligations du vendeur lors de la vente d'un local commercial
- Fournir un état descriptif de division (EDD) : Le vendeur doit fournir à l'acheteur un état descriptif de division (EDD) mentionnant la surface Carrez du local.
- Garantir l'exactitude de la surface Carrez : Le vendeur doit garantir l'exactitude de la surface Carrez déclarée dans l'EDD. Une erreur de surface Carrez peut avoir des conséquences juridiques pour le vendeur.
Les conséquences d'une erreur de surface carrez
Une erreur de surface Carrez peut avoir des conséquences juridiques importantes pour le vendeur et l'acheteur. L'acheteur peut demander une réduction du prix de vente ou la résiliation de la vente si l'erreur est supérieure à 5% de la surface déclarée.
En cas de litige, l'acheteur dispose d'un délai de deux mois à compter de la signature de l'acte de vente pour contester la surface Carrez déclarée. Il peut engager une action en justice pour faire annuler la vente ou obtenir une réduction du prix.
Exemples concrets :
Imaginons un local commercial vendu 200 000 euros . L'EDD indique une surface Carrez de 100 m² . L'acheteur fait réaliser un mesurage qui révèle une surface réelle de 95 m² . L'erreur est de 5% , ce qui correspond au seuil légal.
Dans ce cas, l'acheteur peut demander au vendeur une réduction du prix de vente proportionnelle à l'erreur de surface, soit 10 000 euros (5% de 200 000 euros).
Prenons un autre exemple. Un local commercial est vendu 300 000 euros . L'EDD indique une surface Carrez de 150 m² . L'acheteur fait réaliser un mesurage qui révèle une surface réelle de 140 m² . L'erreur est de 6,67% , supérieure au seuil légal de 5%.
L'acheteur dispose de plusieurs options : il peut demander une réduction du prix de vente proportionnelle à l'erreur de surface, soit 20 000 euros (6,67% de 300 000 euros), ou il peut demander la résiliation de la vente.
La loi carrez et les relations locatives
La surface Carrez est également importante dans le cadre des relations locatives. Elle sert de base pour le calcul du loyer et du paiement des charges.
Le calcul du loyer et des charges
Le loyer et les charges sont calculés en fonction de la surface Carrez du local. Le loyer au m² est fixé et multiplié par la surface utile du local pour obtenir le loyer mensuel.
Obligations du bailleur et du locataire concernant la surface carrez
- Obligation du bailleur : Le bailleur doit fournir au locataire un état descriptif de division (EDD) mentionnant la surface Carrez du local.
- Droit du locataire : Le locataire peut demander un relevé de la surface Carrez du local si celle-ci est différente de celle indiquée dans l'EDD.
Cas de contentieux liés à la surface carrez
Des contentieux peuvent surgir entre le bailleur et le locataire concernant la surface Carrez du local. Le locataire peut notamment contester le calcul du loyer ou des charges si la surface Carrez est inexacte.
La loi carrez face aux nouvelles réalités du marché immobilier
Le marché immobilier commercial est en constante évolution, avec l'émergence de nouveaux types d'espaces comme les open space, les espaces de coworking et les locaux à usage mixte. La loi Carrez, conçue pour les locaux traditionnels, peut se révéler inadaptée à ces nouvelles réalités.
Limites de la loi carrez face aux espaces atypiques
- Difficulté de définir la surface utile d'un open space : La loi Carrez ne définit pas clairement comment calculer la surface utile d'un open space, car les cloisons et les séparations peuvent être amovibles.
- Absence de prise en compte des espaces communs : La loi Carrez ne prend pas en compte les surfaces dédiées aux espaces communs dans les immeubles à usage mixte.
- Manque de clarté sur les surfaces non closes : La loi Carrez ne fournit pas de directives claires pour la mesure des surfaces non closes, comme les terrasses ou les balcons.
Des perspectives d'adaptation pour la loi carrez
Des initiatives et des propositions sont en cours pour adapter la loi Carrez aux nouvelles réalités du marché immobilier commercial et garantir une meilleure transparence.
- Clarifier les règles de calcul de la surface utile : Il est nécessaire de clarifier les règles de calcul de la surface utile pour les espaces atypiques, comme les open space et les espaces de coworking.
- Définir des règles spécifiques pour les immeubles à usage mixte : Il est crucial de définir des règles spécifiques pour le calcul de la surface Carrez dans les immeubles à usage mixte, en tenant compte des espaces communs.
- Prendre en compte les nouvelles technologies de mesure des surfaces : La loi Carrez devrait prendre en compte les nouvelles technologies de mesure des surfaces, comme les scanners 3D et les logiciels de modélisation.
L'évolution de la loi Carrez est indispensable pour garantir une meilleure protection des intérêts des parties impliquées dans les transactions immobilières commerciales. Elle doit s'adapter aux nouveaux types d'espaces et aux nouvelles technologies pour rester pertinente et efficace.