Comment calculer le chiffre d’affaires d’une location airbnb ?

Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif et exploiter le potentiel de la plateforme Airbnb ? Ou peut-être cherchez-vous à optimiser vos revenus et à comprendre comment maximiser la rentabilité de votre investissement ? Comprendre comment calculer le chiffre d'affaires d'une location Airbnb est crucial pour prendre des décisions éclairées et réussir dans ce domaine. En effet, un bon calcul du chiffre d'affaires vous permet de déterminer la viabilité financière de votre projet, de fixer des prix attractifs et de maximiser vos profits.

Définir le chiffre d'affaires airbnb

Le chiffre d'affaires Airbnb représente la somme totale des revenus générés par la location de votre logement sur la plateforme Airbnb. Il est important de distinguer le chiffre d'affaires des "revenus", qui peuvent inclure des sources externes à Airbnb.

Facteurs inclus dans le chiffre d'affaires

• Revenus de la location des nuits : Le prix par nuit multiplié par le nombre de nuits louées. Par exemple, si vous louez votre logement à Paris pour 100€ par nuit et que vous avez 15 réservations, vos revenus de la location des nuits s'élèvent à 1500€.
• Revenus des frais de ménage : Ces frais, généralement facturés par réservation, s'ajoutent au chiffre d'affaires. Si vous facturez 50€ de frais de ménage par réservation et que vous avez 10 réservations, vous gagnez 500€ de frais de ménage.
• Revenus des frais de service : Airbnb prélève une commission sur chaque réservation, appelée "frais de service". Cette commission est généralement de 3% du prix de la nuit, plus une somme fixe. Si votre prix par nuit est de 100€, Airbnb prélève environ 5€ de frais de service. Ces frais sont inclus dans le chiffre d'affaires.
• Revenus des extras : Si vous proposez des services supplémentaires (petit-déjeuner, parking, etc.), ces revenus doivent être comptabilisés. Si vous facturez 10€ par personne pour le petit-déjeuner et que 5 clients en profitent chaque jour, vous générez 50€ de revenus supplémentaires par jour.

Facteurs exclus du chiffre d'affaires

• Dépenses liées à l'entretien et à la rénovation du logement : Ces coûts ne sont pas des revenus. Par exemple, la peinture, la réparation d'un robinet ou le remplacement d'un canapé ne sont pas des sources de revenus.
• Taxes et assurances : Ces frais sont des dépenses à déduire du chiffre d'affaires pour calculer le bénéfice net. La taxe de séjour, la TVA et l'assurance responsabilité civile sont des exemples de dépenses à déduire.
• Charges fixes (électricité, eau, etc.) : Les frais liés aux services publics sont des dépenses à prendre en compte. Par exemple, les factures d'électricité, d'eau et de gaz doivent être déduites du chiffre d'affaires.

Calculer le chiffre d'affaires de base

Commençons par calculer le chiffre d'affaires brut, c'est-à-dire la somme des revenus générés sans tenir compte des dépenses.

Étape 1 : déterminer le prix par nuit

Le prix par nuit est le point de départ pour calculer vos revenus. Il est important de le fixer de manière stratégique en tenant compte de la saisonnalité, de la demande et des prix pratiqués par la concurrence. Vous pouvez utiliser des outils en ligne comme AirDNA pour analyser le marché et fixer un prix optimal. Il est généralement conseillé de fixer un prix plus élevé en haute saison et un prix plus bas en basse saison.

Par exemple, si vous louez un appartement à Paris pour 100€ par nuit en basse saison et 150€ par nuit en haute saison, le prix de la nuit est donc variable en fonction de la période de l'année.

Étape 2 : calculer les revenus mensuels

Une fois que vous avez défini le prix par nuit, il faut calculer les revenus mensuels. Pour cela, multipliez le nombre de nuits louées par le prix de la nuit. Il est important de tenir compte des périodes de faible occupation, par exemple en hiver, et des périodes de forte occupation, par exemple en été ou pendant les vacances scolaires.

Prenons l'exemple d'un logement loué 15 nuits en basse saison et 20 nuits en haute saison.

Revenus basse saison : 15 nuits x 100€/nuit = 1500€

Revenus haute saison : 20 nuits x 150€/nuit = 3000€

Revenus mensuels totaux : 1500€ + 3000€ = 4500€

Étape 3 : calculer les frais de service

Airbnb prélève une commission sur chaque réservation, appelée "frais de service". Cette commission est généralement de 3% du prix de la nuit, plus une somme fixe.

Prenons l'exemple d'un logement loué pour 100€ par nuit. Airbnb prélève 3% de 100€, soit 3€, plus une somme fixe de 2€. Le frais de service total est donc de 5€.

Frais de service mensuels : 15 nuits x 5€ / nuit = 75€

Étape 4 : calculer les frais de ménage

Les frais de ménage peuvent être inclus dans le prix de la nuit ou facturés séparément. Si vous les facturez séparément, il faut les ajouter au chiffre d'affaires. Les frais de ménage sont généralement compris entre 20€ et 50€ par réservation, en fonction de la taille du logement et de la complexité du nettoyage.

Par exemple, si vous facturez 50€ de frais de ménage par réservation, vous devez ajouter 50€ à votre chiffre d'affaires pour chaque réservation. Si vous avez 10 réservations par mois, vos revenus des frais de ménage s'élèveront à 500€.

Étape 5 : ajouter les revenus des extras

Si vous proposez des services supplémentaires comme le petit-déjeuner, le parking ou des activités, il faut ajouter les revenus générés par ces extras à votre chiffre d'affaires. Les extras peuvent générer un revenu supplémentaire intéressant et fidéliser votre clientèle.

Imaginons que vous proposez un petit-déjeuner à 10€ par personne et que 10 clients en profitent chaque jour. Vos revenus supplémentaires pour le petit-déjeuner sont de 100€ par jour. Si vous proposez le petit-déjeuner tous les jours du mois, vos revenus supplémentaires s'élèveront à 3000€ par mois.

Étape 6 : additionner tous les revenus

Pour obtenir le chiffre d'affaires mensuel brut, il suffit d'additionner tous les revenus générés par les différentes sources (location, frais de service, frais de ménage, extras).

Dans notre exemple, le chiffre d'affaires mensuel brut serait : 4500€ (location) + 75€ (frais de service) + 500€ (frais de ménage) + 3000€ (extras) = 8075€.

Calculer le chiffre d'affaires net et la rentabilité

Le chiffre d'affaires net correspond au chiffre d'affaires brut moins les dépenses. Il permet de déterminer la rentabilité réelle de votre location Airbnb. En effet, le chiffre d'affaires net représente le bénéfice que vous réalisez après avoir payé tous les frais liés à votre location.

Calculer les dépenses

• Entretien et rénovation du logement : Les frais d'entretien et de rénovation sont des dépenses courantes dans l'immobilier locatif. Il est important de prévoir un budget pour la peinture, la réparation d'un robinet, le remplacement d'un canapé ou d'autres travaux nécessaires. Ces dépenses varient en fonction de l'âge et de l'état de votre logement. Il est généralement conseillé de prévoir environ 1% du prix d'achat du logement par an pour l'entretien et la rénovation.
• Taxes : La taxe de séjour, la TVA et d'autres taxes peuvent s'appliquer à la location Airbnb. La taxe de séjour est une taxe que les voyageurs doivent payer à leur arrivée, et elle est généralement collectée par l'hôte. La TVA est une taxe sur la valeur ajoutée, qui est généralement applicable aux services commerciaux, comme la location. Il est important de se renseigner sur les taxes applicables dans votre région et de les déduire du chiffre d'affaires.
• Assurance : L'assurance responsabilité civile et l'assurance habitation sont des assurances obligatoires pour les propriétaires de logement. L'assurance responsabilité civile protège le propriétaire contre les dommages causés par les locataires. L'assurance habitation protège le logement contre les dommages causés par un incendie, une inondation ou un vol. Il est important de choisir une assurance adaptée à votre situation et à votre logement.
• Charges fixes : Les charges fixes comprennent les frais liés aux services publics, comme l'électricité, l'eau, le gaz et l'internet. Ces frais peuvent varier en fonction de la taille du logement et de la consommation des locataires. Il est important de suivre vos factures et de prévoir un budget pour les charges fixes.
• Frais de gestion : Si vous utilisez un service de gestion externe pour gérer vos réservations, vos communications avec les locataires, et l'entretien du logement, vous devez déduire les frais de gestion du chiffre d'affaires. Ces frais peuvent varier en fonction du service offert et du nombre de logements gérés.
• Frais de marketing : Si vous investissez dans la publicité pour attirer des voyageurs sur Airbnb, vous devez déduire les frais de marketing du chiffre d'affaires. Ces frais peuvent inclure les frais de publicité sur Airbnb, les frais de création d'un site web, ou les frais de marketing sur les réseaux sociaux. Il est important de mesurer l'efficacité de vos campagnes de marketing et d'optimiser vos dépenses.

Il est important de tenir un registre précis de toutes vos dépenses pour calculer le chiffre d'affaires net. Vous pouvez utiliser un tableur ou un logiciel de comptabilité pour organiser vos dépenses et vos revenus.

Calculer le chiffre d'affaires net

Pour calculer le chiffre d'affaires net, il suffit de soustraire les dépenses du chiffre d'affaires brut. Il est important de déduire toutes les dépenses, y compris les taxes, les assurances, les charges fixes et les frais de gestion.

Si le chiffre d'affaires brut de notre exemple est de 8075€ et les dépenses de 2000€, le chiffre d'affaires net serait de 6075€ (8075€ - 2000€).

Calculer la rentabilité

La rentabilité est le ratio entre le chiffre d'affaires net et le chiffre d'affaires brut. Elle vous indique la part de vos revenus qui reste après avoir déduit les dépenses. La rentabilité est un indicateur important de la performance de votre location Airbnb. Une rentabilité élevée indique que vous générez un bon profit après avoir payé tous les frais liés à votre location.

Dans notre exemple, la rentabilité serait de 75,2% (6075€ / 8075€ x 100). Cela signifie que 75,2% de vos revenus sont disponibles pour couvrir vos frais de vie, investir dans de nouveaux projets ou économiser.

Outils et ressources pour le calcul du chiffre d'affaires

Plusieurs outils et ressources peuvent vous aider à calculer le chiffre d'affaires de votre location Airbnb et à gérer vos finances :

• Plateformes de gestion Airbnb : Des plateformes comme Guesty ou Lodgify vous permettent de gérer vos réservations, vos prix, vos communications avec les voyageurs et de suivre vos revenus en détail. Ces plateformes offrent des tableaux de bord et des rapports qui vous donnent un aperçu de votre activité et de vos revenus.
• Tableaux de bord et rapports d'Airbnb : Airbnb propose des tableaux de bord et des rapports qui vous donnent un aperçu de votre activité et de vos revenus. Vous pouvez consulter vos revenus mensuels, vos revenus par réservation, vos taux d'occupation et d'autres indicateurs clés. Ces données vous permettent de suivre la performance de votre location et d'identifier les zones d'amélioration.
• Logiciels de comptabilité : Des logiciels comme QuickBooks ou Xero vous permettent de gérer vos finances, de suivre vos dépenses, de générer des rapports sur votre chiffre d'affaires et de créer des factures. Ces logiciels peuvent vous aider à rester organisé et à respecter vos obligations fiscales.
• Applications mobiles : Des applications comme AirHost ou Hostaway vous permettent de gérer votre location Airbnb à distance et de suivre vos revenus. Ces applications vous permettent de répondre aux messages des voyageurs, de gérer les réservations, de suivre vos revenus et de gérer vos dépenses. Elles vous donnent une vue d'ensemble de votre activité, même lorsque vous êtes en déplacement.

Astuces pour maximiser le chiffre d'affaires airbnb

Voici quelques conseils pour augmenter vos revenus et optimiser la rentabilité de votre location Airbnb :

• Optimiser la description et les photos du logement : Des photos de qualité et une description attrayante attirent plus de voyageurs. Utilisez des photos de haute qualité qui mettent en valeur les points forts de votre logement et montrez des espaces agréables. Rédigez une description informative, concise et engageante qui met en avant les avantages de votre logement et qui donne envie aux voyageurs de réserver.
• Fixer des prix compétitifs et adaptés à la saisonnalité : Utilisez des outils d'analyse pour fixer des prix pertinents et maximiser vos revenus. Les prix doivent être adaptés à la saisonnalité, à la demande et aux prix pratiqués par la concurrence. En haute saison, vous pouvez fixer des prix plus élevés et en basse saison, vous pouvez baisser les prix pour attirer les voyageurs.
• Proposer des services supplémentaires pour augmenter la valeur perçue : Le petit-déjeuner, le parking, le nettoyage quotidien, etc., peuvent inciter les voyageurs à payer plus cher. Les extras peuvent également vous aider à fidéliser votre clientèle et à différencier votre offre.
• Accueillir les clients de manière chaleureuse et professionnelle : Un accueil chaleureux et des interactions positives contribuent à la satisfaction des clients et aux bonnes évaluations. Répondre rapidement aux messages des voyageurs, leur fournir des informations claires et précises sur le logement et les environs, et être à leur disposition pour répondre à leurs questions contribuent à la satisfaction des clients.
• Gérer les commentaires et les évaluations positivement : Répondez aux commentaires et aux évaluations de manière proactive et professionnelle. Répondre aux commentaires négatifs de manière constructive et apporter des solutions aux problèmes rencontrés par les voyageurs peut améliorer votre image et votre réputation.

En suivant ces conseils, vous pouvez augmenter votre chiffre d'affaires Airbnb et maximiser la rentabilité de votre investissement dans l'immobilier locatif.